万科泊寓的至暗时刻：27万间房源为何守不住一个盈利？

想象一下，你手握27万间房子，出租率高达95%，却在2025年交出了一张亏损超亿元的答卷。这不是故事，是万科泊寓正在经历的残酷现实。

高光背后的隐忧：当规模成为枷锁

很多人可能会问：出租率这么高，为什么还会亏钱？答案藏在长租公寓行业的财务逻辑里。

泊寓的收入高度依赖租金差价，而成本却是刚性的——历史房源装修的巨额折旧摊销、集团有息负债的财务费用分摊、总部管理费用的摊销，每一项都在持续侵蚀利润。当租金上涨时，这些成本可以被轻松覆盖；但当市场转向，高出租率反而成了甜蜜的负担：你每租出去一间房，就要承担一间的成本压力。

更让人揪心的是“万村计划”的历史包袱。2017年万科高调进入深圳城中村，以高于市价整租了近2000栋农民房，装修成本每间超5万元，租约一签就是12年，每3年涨租10%。谁能想到，深圳随即出台了严格的租金管控政策，年涨幅不能超过5%。一边是合同规定的刚性支出，一边是随行就市不断缩水的租金收入——这才是泊寓亏损的真正根源。

行业的残酷真相：包租模式为何走向黄昏

泊寓的困境不是孤例。2025年，大量依赖“中资产包租模式”的运营商都在经历达尔文时刻。魔方等头部品牌在多个城市出现退租闭店潮，整个行业都在经历生死考验。

但赛道另一侧，龙湖冠寓保持着95.7%的高出租率且盈利稳定，华润有巢REIT的净利润逆势同比增长19.6%。市场已经给出了答案：包租模式的黄昏已至，资管协同与轻资产运营才是穿越周期的正确姿势。

泊寓的自救：断腕与转型

面对困局，泊寓没有躺平。他们开始清退深圳、厦门等地超3万间亏损房源，虽然一次性计入了大量损失，但从根源上遏制了亏损的持续扩大。同时全力转向轻资产，委托管理房源已达10.5万间，占比38.6%。还通过设立住房租赁基金等方式，将存量重资产项目“由重转轻”。

但客观来看，保租房的租金溢价能力更低，企业客户的议价权更强，这些自救措施对盈利的修复作用相对有限，无法从根本上解决历史包袱带来的亏损问题。

未来何去何从？

虽然市场上关于“泊寓寻求整体出售”的传闻从未停歇，但分析来看整体打包出售的可行性极低。泊寓大概率会延续剥离不良资产、优化存量结构、出表重资产项目的路径，逐步化解账面亏损问题。

从“规模之王”到“效益之王”，这条路注定充满荆棘。但对于整个长租公寓行业而言，泊寓的经历或许是一记警钟：在追求规模的同时，必须时刻警惕财务结构的健康度。毕竟，能穿越周期的，从来不是最大的，而是最稳健的。