楼市进入L型止跌区间；房价大幅下探空间趋窄；高质量发展路径已现端倪

中国人民大学商学院教授况伟大在近期分析中指出，中国房地产市场正处于一个关键转折期。2026年作为“十五五”规划的起始之年，行业整体从过去依赖规模扩张的模式，向注重质量提升与可持续发展的方向转变。这一转变并非一蹴而就，而是建立在当前市场基本面上的理性调整。政府工作报告已明确强调稳定房地产市场，通过控增量、去库存、优供给等多维度举措，既防范潜在风险，又为新模式奠定基础。在此背景下，理解市场的真实态势显得尤为重要。

当前楼市呈现供大于求的结构性特征，房价变动轨迹符合典型的L型止跌形态。具体而言，房价虽经历较长调整，但进一步显著下降的空间已相对有限。市场在底部区域维持小幅震荡，尚未步入全面回稳轨道。这种底部徘徊的特征，一方面源于宏观经济增长趋缓与城市化进程放缓的双重制约，这些因素抑制了需求释放并削弱了支付能力；另一方面也与市场预期修复的缓慢进程密切相关。短期内，房价可能继续出现上下波动，但整体向下压力已趋于缓和。对于刚需购房者和改善型需求群体，这一阶段提供了相对宽裕的选择空间，房价处于相对低位，入市时机较为友好。然而，对于纯投资行为，则需保持高度谨慎，因为从L型震荡转向U型反弹仍存在不确定性。

在推动止跌回稳与高质量发展的双重目标下，况伟大强调防范化解金融风险是当务之急。政策设计需注重节奏的辩证统一：一方面，提振信心的宽松举措宜果断实施、一步到位，以避免渐进式调整拖延预期修复；另一方面，对于北京、上海等核心城市限购政策的调整，必须采取小步慢走策略，避免全面放开引发投机资金过度涌入，导致房价快速反弹与市场进一步分化。这种因城施策的思路，正是调控精准化的体现。此外，在存量房处置方面，中央政府的实质性介入至关重要。仅依赖地方政府推进收储转保障房，受制于财力和激励机制，进展往往滞后。中央需提供资金支持与顶层设计，形成央地合力，既助力房企消化库存、降低风险，又缓解地方财政负担，并精准匹配保障性住房需求。

公积金制度改革同样值得关注。现行体系存在资源配置偏差，高收入群体占用较多低息额度，而真正亟需支持的首套刚需家庭受益有限。改革方向应回归互助本质，通过合理设置贷款门槛与额度上限，实现对最需要群体的精准倾斜。至于现房销售的全面推行，况伟大持审慎观点。若操之过急，可能对房企资金链造成较大冲击。更可行的路径是在“十五五”期间采取渐进过渡策略，逐步完成从预售到现售的转变，确保行业平稳适应。

对于普通购房者而言，决策需回归居住本质。况伟大建议，有真实居住需求的家庭，可视当前为相对有利的窗口期，房价低位叠加选择空间较大。但必须明确区分消费需求与投资需求：优先满足自住，其次再考虑资产配置。有余力的情况下，可将房产纳入多元化投资组合，但需综合评估自身资金实力、风险承受能力和流动性要求，避免家庭财富过度集中于单一资产。长远来看，房地产行业的增长动力将从数量扩张转向质量提升。城市更新将成为重要抓手，通过盘活核心区域存量资产，释放新的居住价值；同时，“好房子”建设以绿色、低碳、智能标准为导向，不断提高产品品质与居住体验。这两大方向，不仅体现了高质量发展的内在要求，也构成了未来市场最具潜力的增长引擎。

总体而言，中国房地产正经历从增量时代向存量时代的深刻转型。止跌不等于即刻回暖，高质量发展需要政策、市场与需求的协同发力。在这一过程中，保持理性预期、注重风险防控，并抓住结构性机遇，方能实现行业与经济的良性互动。